Muito se discutia sobre a venda de ascendentes para descendentes como NULA ou ANULÁVEL. O Código Civil de 2002 pôs fim à discussão deixando claro no art. 496 que a venda nessa hipótese, sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge será anulável: Anulável que é, pois, o negócio assim entabulado CONVALESCE com o tempo. É importante
que o descendente prejudicado haja rápido pois o manto da prescrição pode fulminar sua pretensão em desfazer o negócio. A anulação deve ser pretendida dentro do prazo cominado pela lei de regência (podendo ser essa o Código Civil de 1916 ou o Código Civil de
2002), sendo extremamente crucial considerar ainda as regras de direito intertemporal do CCB (art. 2.028). O TJRJ já teve oportunidade de manter a anulação de venda de ascendentes em favor de descendentes, afastando, no caso, a alegação de prescrição já que a prejudicada agiu a tempo: Anoto por fim que o TERMO INICIAL, em se tratando de
compra e venda de imóvel, é da conclusão do negócio, que no caso, se dá quando aperfeiçoada a transferência da propriedade do imóvel, ou seja, quando o ato é tornado PÚBLICO pelo REGISTRO da escritura junto ao Registro Imobiliário (art. 179 do CCB)."Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido".
“0033927-82.2003.8.19.0054 - APELAÇÃO. J. em: 23/11/2010. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE. AUSENCIA DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS HERDEIROS. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. ANULACAO DO NEGOCIO JURÍDICO. Ação de conhecimento objetivando anulação de compra e venda de imóvel realizada entre ascendente e
descendente sem a anuência dos demais herdeiros. Procedência do pedido. Apelação dos Réus. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. Inaplicabilidade do prazo prescricional do artigo 178, § 9º, V do Código Civil de 1916, restrito à hipótese de rescisão do contrato por vícios de consentimento. Prescrição vintenária, nos termos consagrados na Súmula 494 do STF. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL, nos termos do
artigo 496 do Código Civil em vigor, devendo ser observado o prazo decadencial de DOIS ANOS previsto no artigo 179 do mesmo diploma legal, a contar de sua vigência, rigorosamente observado pelos Apelados. Rejeição da prejudicial de prescrição. Venda de ascendente a descendente sem que tivesse sido comprovada a anuência dos demais herdeiros. Negócio jurídico corretamente anulado. Desprovimento da apelação".
Ana Larissa Rodrigues da Cruz
Colunista do Blog
Advogada
O presente artigo tem o intuito de analisar a venda de imóveis de ascendente para descendente e se, realmente, é importante o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge. Para isso, é preciso analisar o artigo 496 do código civil de 2002 e o que a jurisprudência explana sobre o tema.
O negócio jurídico entre ascendente e descendente quando realizado de forma onerosa torna-se necessário o consentimento, pois é preciso examinar se o negócio é real ou se está sendo realizado para burlar a lei. Isto é, se haverá de fato venda do imóvel de acordo com o valor de mercado e se o descendente pagará o valor solicitado corretamente, são questionamentos que precisam ser observados para que não ocorra uma venda simulada.
Dessa forma, o artigo 496 do código civil de 2002 expõe: “ É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. ” Aqui, é importante trazer uma ressalva, pois o Código Civil explana que é dispensado o consentimento do cônjuge casado em separação obrigatória. Nessa linha, o autor Bruno Mattos e Silva aduz que: “ é preciso verificar se essa venda foi ou não autorizada, na escritura pública, pelos demais descendentes e pelo cônjuge” (p.162, 2021), o autor ainda expõe que a não observância dessa regra torna o negócio arriscado, pois o mesmo passa a ser passível de anulação.
Ademais, é importante mencionar que há entendimento que se posiciona no sentido de que a venda sem consentimento é anulável, tendo como prazo o decadencial de dois anos após a realização do negócio, para se pedir a anulação.
Nessa esteira a terceira turma do STJ firmou entendimento no sentido de que a venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais é ato jurídico anulável. Como se observa abaixo:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO. VENDA DE BEM. ASCENDENTE A DESCENDENTE. INTERPOSTA PESSOA. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DE 2 (DOIS) ANOS PARA ANULAR O ATO. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.679.501 – GO (2017/0064600-7) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI).
É sensato mencionar que no caso acima não houve a observância do prazo decadencial de dois anos para o pedido de anulabilidade do negócio, dessa forma se compreende que esse prazo deve ser devidamente observado para que seja pedido a anulação da venda entre ascendente e descendente sem o devido consentimento.
Logo, o que se considera é que a venda de ascendente para descendente precisa do consentimento dos demais e do cônjuge, e essa regra deve ser devidamente percebida para que não cause problemas futuros.
Referências:
Silva, Bruno de Matos. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de risco- 13 ed. São Paulo: Atlas,2021
BRASIL. Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2010. Disponível em //www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso em 25/05/2021.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n° 1.679.501-GO. Relatora: Nancy Andighi- Terceira Turma. Diário de Justiça Eletrônico. Disponível em : //processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?tipoPesquisa=tipoPesquisaNumeroRegistro&termo=201700646007&totalRegistrosPorPagina=40&aplicacao=processos.ea. Acesso em 25/05/2021