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Por falta de conhecimento, alguns administradores e condôminos entendem que o síndico possui poderes ilimitados e incontestáveis. Essa ideia foi reforçada após o PL N°1179, de 2020 propor a atribuição de maiores poderes aos síndicos durante a pandemia, o que não foi efetivado na nova lei. Se você acredita que o síndico pode fazer o que quiser, leia este artigo. Nós vamos esclarecer algumas regras a serem seguidas por esse profissional. As atribuições legais de um síndicoAs atribuições legais do síndico estão estabelecidas no artigo 1.348 do novo Código Civil brasileiro, expresso na Lei N° 10.406, de 2002. Compete ao síndico: I – convocar a assembléia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação. Portanto, o síndico atua de acordo com as decisões tomadas em assembleias, convenção condominial e regimento interno. Estes últimos são os documentos mais importantes de um condomínio e todos devem ter conhecimento de seus conteúdos. “Mas não há uma nova lei que dá mais poderes ao síndico durante a pandemia?”A recém sancionada Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não concedeu maiores poderes ao síndico, como o Projeto de Lei 1179 sugeria. O Presidente da República vetou dezesseis dispositivos, entre eles os que autorizavam o síndico a restringir ou proibir o uso das áreas comuns, a realização de encontros e uso das garagens por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos como medida de prevenção ao coronavírus. A assembleia continua a ser o único caminho para deliberar essas questões. Aliás, o artigo 12 da nova lei, autoriza o uso de meios eletrônicos para realização de assembleias virtuais, decisão importante para momento. Outras questões que deslegitimam a ideia de que o síndico pode fazer o que quiser no condomínioApresentamos, a seguir, algumas questões que mostram os limites do poder do síndico. O síndico pode fechar ou restringir o uso de áreas comuns por causa da pandemia?Como vimos, a nova lei não autoriza atitude unilateral. No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal, e levá-las para a assembleia para definir sua incorporação ao regimento interno. Tudo bem se o síndico não apresentar as contas?De jeito nenhum! Esse é um dos seus deveres. Cabe ao conselho estar atento e, em caso de descumprimento, notificar o síndico para que apresente todas as pastas no prazo de 48 horas. Se o síndico não cumprir com esse dever dentro do período estabelecido, o conselho deve convocar uma assembleia extraordinária com pelo menos um quarto dos moradores e explicar a situação. Se a maioria desejar, um abaixo-assinado para destituir o administrador pode ser providenciado. Proibir a ocupação de novos moradores de um apartamento com débito condominial, pode?A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir. O processo de cobrança da dívida irá seguir, chegando até a penhora e leilão da unidade se o pagamento não for liquidado. Inquilinos inadimplentes podem ser impedidos de adquirir TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino. Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça. Locação de imóveis pelo Airbnb podem ser proibidas?Esse é um dos principais desafios dos síndicos. Algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem. Como é uma prática recente, recomenda-se sua discussão em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno. Não dá mais para dizer que o síndico pode fazer o que quiser, não é mesmo? Pelo contrário, suas ações devem seguir regras e decisões tomadas pela coletividade. Para saber mais sobre medidas que você pode tomar e novidades que podem ajudar na administração do condomínio durante a atual crise, fique atento ao blog da Kiper! Qual o poder de um síndico?Um dos poderes do síndico do condomínio é realizar obras emergenciais sem que elas sejam analisadas e aprovadas previamente pelos condôminos. Como a omissão pode causar um dano irreversível, o gestor pode e deve adotar uma medida para fazer cessar o perigo.
O que o síndico pode e o que não pode fazer?16 coisas que o síndico não pode fazer. Contratar ou adquirir serviços e produtos que afetem o caixa do condomínio sem aprovação prévia da assembleia.. Deixar de prestar contas anuais ou quando for solicitado.. Reter documentos e arquivos após deixar o cargo.. Deixar contratos como os de seguros do condomínio vencerem.. Qual o limite para o síndico?Embora não haja leis que estipulam um limite de gastos do síndico, é preciso que a legislação interna do condomínio preveja os casos em que o gestor pode agir com autonomia, bem como as situações em que ele só poderá agir mediante autorização prévia em assembleia.
O que não é da competência de um síndico?ATIVIDADES E TAREFAS QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER. Parte administrativa: Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de 'embelezamento' sem contar com anuência prévia da assembleia (Até onde vai o poder do síndico para gastos?)
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